Wohnflächenberechnung einfach erklärt

Ob beim Abschluss einer Wohngebäudeversicherung, der Betriebskostenabrechnung oder einer Mieterhöhung – die Wohnfläche ist in vielen Kostenfragen ausschlaggeben. Doch wie erfolgt die Wohnflächenberechnung? Bei der Berechnung der Wohnfläche herrscht große Unsicherheit bei Mietern, Vermietern, Immobilienkäufern und -verkäufern. Nicht ganz zu Unrecht. Denn eine einheitliche Grundlage gibt es nicht. Zur Berechnung kann die Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder die DIN 277 herangezogen werden.

Was zählt gemäß WoFlV zur Wohnfläche?

Gesetzlich geregelt ist die WoFlV aus dem Jahr 2004 lediglich für Sozialwohnungen. In der Praxis werden deren Grundlagen allerdings auch für andere Wohnungen angewandt. Dies gilt aber nur dann, wenn

  • sich aus dem Mietvertrag keine anderslautende Berechnungsgrundlage ergibt;
  • ein anderer Berechnungsmodus für die konkrete Wohnung näherliegt;
  • eine abweichende Berechnungsvariante ortsüblich ist.

Ausschlaggebend ist die sogenannte Grundfläche, die nicht mit der Wohnfläche identisch ist. Eine Wohnflächenberechnung nach den Vorgaben der WoFlV wird in der Praxis nicht selten als unpraktisch erachtet, weil Sie als Hausbesitzer sozusagen den Zollstock anlegen müssen. Allerdings ist es aber auch so, dass Sie sich bei einer Vermessung nach DIN 277 oder DIN 283 auf ein günstigeres Messergebnis einstellen dürfen. Wenn Sie auf Basis der WoFlV die Wohnfläche berechnen, so gehören dazu alle Räume, die zum Wohnen bestimmt sind. Hierunter fallen beispielsweise:

  • Schlafzimmer
  • Kinderzimmer
  • Wohnzimmer
  • Gästezimmer
  • Bad
  • Küche
  • Flur
  • Abstellraum

Weist eine Fläche eine Mindesthöhe von 2 Metern auf, so wird diese voll auf die Grundfläche angerechnet. Liegt deren Höhe hingegen zwischen 1 und 2 Metern, wie dies etwa unter einer Dachschräge oft der Fall ist, fließt diese lediglich zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung ein. Ist die Wohnung etwa auch mit Terrasse, Loggia oder Balkon ausgestattet, so werden die entsprechenden Flächen in der Regel mit einem Viertel berücksichtigt, maximal bis zur Hälfte. Gar nicht zur Wohnfläche zählen hingegen Garagen, Heizungsräume, Waschküche und Kellerräume. Ferner gilt:

  • Säulen, Pfeiler und Schornsteine werden nicht hinzugerechnet, wenn ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt und ihre Höhe bei über 1,50 Metern liegt.
  • Wand-, Fenster- und Türnischen müssen Sie nur dann berücksichtigen, wenn diese bis zum Boden reichen und mindestens 13 cm tief sind.
  • Unbeheizte Schwimmbäder und Wintergärten fließen mit der Hälfte ihrer Grundfläche ein, beheizte hingegen in voller Höhe.
Merke
  1. Wohnfläche ist nicht gleich Grundfläche
  2. Wohnraum mit lichter Höhe 0-1 Meter = zählt nicht als Wohnfläche
  3. Wohnraum mit lichter Höhe 1-2 Meter = zählt zu 50% als Wohnfläche
  4. Wohnraum mit lichter Hoch ab 2 Meter = zählt zu 100% als Wohnfläche
  5. Terrasse, Balkon, Loggia = zählen zu 25% - 50% als Wohnfläche
  6. Garage, Keller, Waschraum = zählen nicht als Wohnfläche

Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277

Wenn Sie gemäß DIN-Norm 277 die Wohnfläche berechnen, erhalten Sie vor allem für das Dachgeschoss eine deutlich größere Wohnfläche. Abweichungen von bis zu 40 Prozent stellen keine Seltenheit dar. Grund dafür ist, dass die Raumhöhe bei dieser Berechnungsvariante keine Rolle spielt. Demnach ist die sogenannte Nutzungsfläche mit der Wohnfläche identisch, egal ob Treppe, Dachschräge oder freistehende Säule in der Wohnung vorhanden sind. Ferner gilt gemäß DIN 277:

  • Loggien, Terrassen und Balkone werden mit einberechnet;
  • Garagen, Heizungs-, Kellerräume sowie Waschküche zählen zur Wohnfläche;
  • Schwimmbäder und Wintergärten sind zu berücksichtigen, egal ob beheizt oder nicht.

Wann brauche ich die Größe der Wohnfläche?

Die Größe der Wohnfläche hat direkte Auswirkung auf den Beitrag der Wohngebäudeversicherung, die gerade auch bei der Aufnahme von Immobilienkrediten oft gefordert wird.

Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2015 (Az.: VIII ZR 266/14) entschieden, dass Vermieter im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Wohnfläche angeben müssen. Es kommt demzufolge auf eine exakte Wohnflächenberechnung an, zumal auch Abweichungen von unter zehn Prozent nicht mehr toleriert werden.

Da ferner die Betriebskosten zumeist auf der Grundlage der Wohnfläche umgelegt werden, macht sich der jeweilige Berechnungsmodus auf die Miethöhe bemerkbar.

Wenn Sie zudem beim Kauf einer Immobilie nicht zu viel bezahlen möchten, sollten Sie ebenfalls auf die korrekte Ermittlung der Wohnfläche achten.

Sie sollten demzufolge Ihre Wohnfläche gut kennen, wenn Sie die Gebäudeversicherung berechnen und unterschiedliche Tarife vergleichen möchten.

Selber nachmessen oder Gutachter bestellen?

Nachmessen kann sich durchaus lohnen: In einem Präzedenz-Urteil des BGH durfte eine Mieterin ihre Miete sogar rückwirkend ändern. Immobilienbesitzer können sich so nachträglich vor finanziellen Forderungen im Rahmen von Mietstreitigkeiten schützen. In einem anderen Urteil machten die Bundesrichter deutlich, dass auch die ungefähre Angabe der Quadratmeterzahl im Mietvertrag nicht vor Ungenauigkeit schützt.

Um nicht zu viel zu bezahlen, lohnt es sich gerade auch beim Immobilienkauf, etwas genauer hinzuschauen. Im Zweifel ist es vor der Vertragsunterzeichnung sinnvoll, über die Beauftragung eines Gutachters nachzudenken. Denn einen bereits geleisteten Kaufpreis im Nachgang zu mindern, vom Vertrag zurückzutreten oder Schadenersatz zu verlangen, kann sich als sehr schwierig erweisen. Ein Sachverständigen-Gutachten stellt dabei eine lohnende Investition dar. Der Vorteil eines Gutachtens gegenüber Ihren eigenen Nachmessbemühungen: Es wird als offizieller Nachweis über die Wohnflächengröße anerkannt.

Korrekte Wohnflächenangabe bei Gebäudeversicherung wichtig

Stellt die Wohnfläche die Grundlage für die Berechnung der Versicherungssumme in der Wohngebäudeversicherung dar, sollte diese zwingend korrekt angegeben werden. Wird eine höhere als die tatsächlich vorhandene Wohnfläche vermerkt, zahlen Sie als Versicherungsnehmer für die Absicherung Ihrer Immobilie mehr als erforderlich. Geben Sie hingegen eine zu niedrige Wohnfläche an, laufen Sie Gefahr, dass im Schadensfall nur einen Teil der Kosten ersetzt wird. Denn in diesem Fall liegt eine Unterversicherung vor, die in Abhängigkeit des Verhältnisses zwischen tatsächlicher und eingetragener Wohnfläche mit einer Leistungskürzung einhergeht.

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