Untervermietung

Eine Untervermietung liegt vor, wenn ein Mieter seine gemietete Wohnung oder auch nur einzelne Zimmer/Bereiche zur Nutzung einer anderen Person zur Verfügung stellt und dieser Untermieter kein Vertragspartner des eigentlichen Wohnungseigentümers ist.

Ist die Untervermietung meiner Wohnung erlaubt?

Grundsätzlich ist eine Untervermietung ohne die Zustimmung des Vermieters nicht zulässig (siehe § 540 BGB). In Einzelfällen kann die Erlaubnis zur Untervermietung bereits Teil des Mietvertrages sein, in der Regel ist hier jedoch je Untervermietung ausdrücklich die Entscheidung des Vermieters zu erfragen. Der Vermieter ist nicht in jedem Fall zur Erteilung einer Erlaubnis verpflichtet, nach § 553 Absatz 1 BGB kann der Mieter bei einem berechtigten Interesse jedoch einen Anspruch geltend machen. Wird die Wohnung nur teilweise untervermietet (beispielsweise nur ein einzelnes Zimmer), ist die Verweigerung der Zustimmung nur dann rechtmäßig, wenn diese Untervermietung für den Vermieter nachweislich unzumutbar wäre. Dies ist jedoch nur in folgenden Fällen möglich:

  • der Untermieter ist als Person für den Vermieter unzumutbar (hat beispielsweise als ehemaliger Mieter die Miete nicht gezahlt)
  • Überbelegung der Wohnung (beispielsweise vier Personen in einer Wohnung mit zwei Zimmern)

Ein berechtigtes Interesse des Mieters kann bei folgenden Gründen für eine Untervermietung vorliegen:

  • Einzug eines Lebensgefährten / einer Lebensgefährtin
  • notwendige Untervermietung aus finanziellen Gründen
  • der Mieter hält sich längere Zeit in einer anderen Stadt oder in einem anderen Land auf (Studium, Arbeit)
  • verringerte Anzahl der Personen (Tod oder Auszug), beispielsweise bei Wohngemeinschaft

Wann besteht die Gefahr einer fristlosen Kündigung?

Wenn der Mieter keine Erlaubnis des Vermieters für die Untervermietung einholt, kann dieser Schadenersatz fordern. Zudem kann eine unerlaubte (nicht genehmigte) Untervermietung als außerordentlicher Kündigungsgrund gelten und zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses führen. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann hier eine fristlose Kündigung erfolgen, wenn der Vermieter die Beendigung des unerlaubten Mietverhältnisses innerhalb einer angemessenen Frist verlangt und der Mieter dieser Aufforderung nicht entsprochen hat (siehe § 543 Abs. 3 BGB).

Auf der anderen Seite gewährt § 540 Abs. 1 BGB auch dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter die Anfrage der Untervermietung ohne berechtigte Gründe ablehnt. Aufgrund der entgangenen Einnahmen aus der Untervermietung kann der Mieter in diesem Fall Schadenersatzforderungen an den Vermieter stellen. Bei der Durchsetzung der Interessen kann möglicherweise die Mietrechtsschutzversicherung zum Einsatz kommen und den Mieter im Zweifelsfall vor finanziellen Belastungen durch Gerichts- und Anwaltskosten bewahren. Gleiches gilt für die allgemeine Rechtsschutzpolice, die Sie auf GELD.de vergleichen können.

Untervermietung bei Wohngemeinschaften

Bei Wohngemeinschaften wird meist jeweils nur ein Teil (Zimmer) der Wohnung untervermietet. Aus diesem Grund kann der Mieter in diesem Fall ein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB geltend machen. Kann der Mieter dieses Interesse plausibel begründen, ist der Vermieter in der Regel auch zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet. Bei einer Wohngemeinschaft ist beispielsweise der wirtschaftliche Aspekt ein häufig angeführtes Argument des Mieters, wenn er die Miete alleine nicht mehr zahlen kann oder möchte.

Untervermietung an Urlauber

Auch wenn der Vermieter eine Erlaubnis für die Untervermietung einer Wohnung erteilt hat, kann ein Mieter diese nicht uneingeschränkt an Urlauber vermieten. Die erteilte Erlaubnis ist somit ausdrücklich kein Freibrief für kurzzeitige Vermietungen. Wenn der Vermieter von einer längerfristigen Untervermietung ausgeht und der Mieter die Wohnung als Ferienwohnung anbietet, kann es im Zweifelsfall zu einer fristlosen Kündigung kommen. Dies zeigen diverse Urteile:

  • LG Berlin, Beschluss vom 03.02.2015, Az.: 67 T 29/15
  • LG Berlin, Beschluss v. 18.11.2014, Az.: 67 S 360/14
  • BGH, Urteil vom 08.01.2014, Az.: VIII ZR 210/13

Was gehört alles in einen Untervermietungsvertrag?

Bei einer Untervermietung ist der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages sehr empfehlenswert. Aus rechtlicher Sicht gilt ein solcher Untermietvertrag als regulärer Mietvertrag. In dem Untermietvertrag sollten folgende Angaben enthalten sein:

  • Name des Hauptmieters
  • Name des Untermieters
  • genaue Wohnungsbeschreibung (Anschrift, Anzahl der Zimmer, Etage)
  • Beginn und Ende der Untervermietung
  • Höhe der Miete und der Nebenkosten, Kaution
  • Bezug zum Hauptmietvertrag
  • Unterschriften der beiden Vertragsparteien

Steuerliche Behandlung der Untermiete

Die Einnahmen aus der Untervermietung gibt der Mieter in seiner jährlichen Steuererklärung in der Regel unter dem Abschnitt "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" an.

Rechtsschutz­versicherung
Testsieger und mehr als 250
Tarifkombinationen im Vergleich
  • Privat
  • Beruf
  • Verkehr
  • Wohnen
  • Vermietung