Renovierung und Schönheitsreparaturen

Der Umzugswagen steht bereit und die Kisten für den Umzug in die neue Wohnung sind längst gepackt - doch vor dem Neustart verlangt der Vermieter der bisherigen Wohnung noch diverse Renovierungs- und Schönheitsreparaturen. Die Frage nach der Rechtmäßigkeit ist häufig ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Grundsätzlich ist die Instandhaltung einer Wohnung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Vermieters. Allerdings enthalten viele Mietverträge Klauseln zu genau definierten Schönheitsreparaturen, die der Mieter bei Abnutzung der Wohnung bei einem Auszug vorzunehmen hat.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Nicht alle Renovierungsarbeiten können auf den Mieter übertragen werden. Zu den gängigen Schönheitsreparaturen zählen folgende Arbeiten:

  • Tapezieren der Wände
  • Streichen der Decken und Wände
  • Streichen der Heizkörper
  • Streichen der Fenster und Türen

Welche Schönheitsreparaturen muss ich als Mieter bei Auszug vornehmen?

Nach einem Urteil des BGH vom 14. Juli 2014 (AZ: VIII ZR 339/03) sind Klauseln zu Schönheitsreparaturen grundsätzlich rechtens. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn die Wohnung dem Mieter auch renoviert übergeben wurde und die Klauseln rechtlich bindend sind. Unzulässige Klauseln sind beispielsweise:

  • starre Fristangaben für Schönheitsreparaturen
  • Farbvorgaben bei neuem Anstrich
  • Quotenabgeltungsklausel zur anteiligen Zahlung bestimmter Kosten (siehe BGH-Urteil vom 18. Oktober 2006, AZ VIII ZR 52/06)
  • Endrenovierungsklausel zur verpflichtenden Herstellung eines bestimmten Zustandes bei Auszug (siehe BGH-Urteil vom 18.02.2009, AZ VIII ZR 166/08)

Mieter können dank zahlreicher Urteile nicht mehr uneingeschränkt zur Übernahme anteiliger Renovierungskosten verpflichtet werden, wenn sie vor Ablauf einer möglichen Renovierungsfrist ausziehen. Allerdings besteht auch hier weiterhin die Verpflichtung zur Haftung bei einer übermäßigen Abnutzung durch den Mieter. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 9. März 2017 (LG Berlin, Az. 67 S 7/17) ist die uneingeschränkte Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam. Bei Unwirksamkeit einer solchen Klausel ist der Mieter bei einem Auszug auch dann nicht zur Erledigung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn er die Wohnung ursprünglich in einem renovierten Zustand übernommen hatte.

Nicht alle Renovierungsmaßnahmen zählen zu den Schönheitsreparaturen und dürfen vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden. Das Abschleifen und Versiegeln eines abgenutzten Parketts gilt beispielsweise keineswegs als Schönheitsreparatur, ähnlich verhält es sich auch mit dem Austausch eines Laminatbodens.

Starre Fristen - gültige und unwirksame Klauseln

Wenn im Mietvertrag starre Fristen für bestimmte Schönheitsreparaturen genannt werden, sind die entsprechenden Klauseln unwirksam. Verlangt der Vermieter beispielsweise, dass die Wände der Wohnung im Abstand von zwei Jahren neu gestrichen werden, kann der Mieter von der Unwirksamkeit dieser Klausel ausgehen. Entsprechende Arbeiten sind daher nicht notwendigerweise durchzuführen.

Wenn ein Mieter die Wohnung bei Mietantritt unrenoviert übernommen hat, kann der Vermieter bei einem Auszug auch nicht die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen. Ist die Renovierung vor dem Auszug erfolgt und stellt der Mieter erst anschließend die Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel fest, kann er vom Vermieter die Erstattung der entstandenen Kosten verlangen. Wenn er die Arbeiten selbst durchgeführt hat, kann der Mieter neben den Materialkosten auch einen finanziellen Ausgleich für den zeitlichen Aufwand einfordern (siehe Urteil des BGH vom 27. Mai 2009, AZ VIII ZR 302/07).

Was passiert, wenn ich die Renovierungsarbeiten nicht durchführe?

Führt der Mieter trotz wirksamer Klauseln im Mietvertrag die dort genannten Schönheitsreparaturen nicht aus, kann der Vermieter die Kaution einbehalten und gerichtlich gegen die Unterlassung vorgehen. Sind die Klauseln unwirksam, sollte der Mieter im Falle einer Kündigung des Mietverhältnisses den Vermieter davon in Kenntnis setzen und ihm mitteilen, dass er die Wohnung aufgrund der unwirksamen Klausel nicht renovieren wird. Wenn der Mieter dies unterlässt und die Wohnung nach dem Auszug einfach unrenoviert übergibt, kann dies möglicherweise ein gerichtliches Nachspiel haben. Im Zweifelsfall kann ein Mietrechtsschutz vor möglichen finanziellen Folgen durch Anwalts- und Gerichtskosten bieten.

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