Nebenkostenabrechnung

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes weist jede zweite Nebenkostenabrechnung gravierende Mängel auf - aus diesem Grund reagieren viele Mieter entsprechend misstrauisch auf diese Aufstellungen. Grundsätzlich trägt der Eigentümer die regelmäßig anfallenden Betriebskosten. Zusätzlich zur eigentlichen Miete wird jedoch bei Abschluss eines Mietvertrages in der Regel in Bezug auf § 2 der Betriebskostenverordnung die Übernahme von Nebenkosten durch den Mieter vereinbart. Der Gesetzgeber gewährt hier zwei Möglichkeiten (siehe § 556 Abs. 2 S. 1 BGB):

  • monatliche Nebenkostenvorauszahlungen & spätere Abrechnung
  • monatliche Zahlung einer Betriebskostenpauschale

Wird im Mietvertrag die Zahlung monatlicher Vorauszahlungen vereinbart, ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter eine jährliche Abrechnung auszuhändigen. Greift die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale, ist die Übermittlung einer Abrechnung nicht zulässig. Damit eine Betriebskostenabrechnung wirksam ist, sind folgende Angaben erforderlich:

  • Zusammenstellung aller Gesamtkosten (für die gesamte Liegenschaft)
  • Nennung und genaue Erläuterung zum Verteilerschlüssel
  • Berechnung der anteiligen Kosten für die vermietete Wohnung (einzelne Auflistung jeder Betriebskostenart)
  • Verrechnung der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen

Laut § 259 BGB besitzt der Mieter hinsichtlich der Belege zur Nebenkostenabrechnung ein Prüfungsrecht. Wenn Zweifel an der Abrechnung bestehen, kann er somit vom Vermieter Einsicht in Belege, Rechnungen und Verträge hinsichtlich der aufgeführten Posten verlangen.

Welche Fristen gibt es bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung?

Einmal pro Jahr werden die Nebenkosten für jeweils 12 Monate abgerechnet. Es ist nicht erforderlich, dass sich die Abrechnung am Kalenderjahr orientiert, sie kann beispielsweise auch zum Ende der Heizperiode erstellt werden. Die Frist für die Übersendung der Nebenkostenabrechnung beträgt 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Wird die Nebenkostenabrechnung nicht fristgemäß erstellt, kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen (siehe § 556, Abs. 3 BGB). Kann der Vermieter jedoch den Nachweis erbringen, dass er die Verspätung nicht verschuldet hat, ist jedoch im Einzelfall eine Ausnahme möglich. Wenn der Mietvertrag abweichende Vereinbarungen enthält, die sich zum Nachteil des Mieters auswirken, sind diese laut Gesetzgeber unwirksam.

In Bezug auf die Zahlungsfristen nennt der Gesetzgeber in § 286 Abs. 3 BGB eine Frist zur Zahlung innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt, wenn die Abrechnung einen entsprechenden Hinweis enthält. Dies gilt für den jeweiligen Schuldner, somit im Falle eines Guthabens zugunsten des Mieters auch der Vermieter von dieser Frist betroffen.

Wie kann ich die Nebenkostenabrechnung prüfen?

Wenn der Mieter die jährliche Betriebskostenabrechnung erhält, ist eine genaue Prüfung der einzelnen Posten empfehlenswert. Nicht alle Kosten können vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden. In der Betriebskostenverordnung (§§ 1 und 2 BetrKV) sind die Betriebskostenarten aufgelistet. Dazu gehören beispielsweise:

  • Grundsteuer
  • Abwassergebühren
  • warme Betriebskosten (Warmwasser & Heizung) Müllabfuhr
  • Gebäudereinigung
  • Gartenpflege
  • Hausmeisterkosten
  • Gebäude-, Glas- und spezielle Haftpflichtversicherungen

Alle Positionen sollten vom Mieter genau geprüft und nachgerechnet werden, insbesondere gilt dies für die Verbrauchswerte (Gas, Warmwasser, etc.). Auch ein Vergleich mit der Vorjahresabrechnung zeigt auf, ob und wie sich die Kosten verändert haben.

Grundsteuer bezahlt der Mieter

Auch wenn es von vielen Mietern angezweifelt wird, so gehört die Grundsteuer für ein Mietobjekt doch unzweifelhaft zu den umlagefähigen Posten. Eine Übernahme durch den Mieter ist daher rechtens.

Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung

Wenn ein Mieter Fehler und Unstimmigkeiten in der Nebenkostenabrechnung feststellt, kann er Einsicht in die Belege bei der Hausverwaltung/dem Vermieter verlangen. Gegen eine Nebenkostenabrechnung kann innerhalb von 12 Monaten Widerspruch eingelegt werden, nach Ende dieser Frist ist dies nicht mehr möglich. Ein Widerspruch kann auch nach bereits erfolgter Zahlung erfolgen. Da die Zahlungsfrist für eine Nachforderung 30 Tage beträgt, hat der Mieter bei berechtigten Zweifeln an der Korrektheit der Betriebskostenabrechnung folgende Möglichkeiten:

  • Widerspruch und Zahlung unter Vorbehalt
  • Widerspruch und Teilzahlung

Der Widerspruch sollte in jedem Fall schnellstmöglich und in schriftlicher Form erfolgen. Die Zusendung der schriftlichen Mitteilung als Einschreiben ist in diesem Fall sehr empfehlenswert, damit der Mieter die Zustellung im Zweifelsfall beweisen kann. Wenn das Schriftstück persönlich übergeben wird, sind Zeugen und/oder eine vom Vermieter unterschriebene Bestätigung über den Erhalt ratsam. Kommt es trotz eingehender Bemühungen nicht zu einer zufriedenstellenden Einigung der beiden Parteien, kann ein Fachanwalt weiterhelfen, der zur Durchsetzung der Rechte seines Mandanten auch rechtliche Schritte einleitet. Die Anwalts- und Verfahrenskosten werden regulär von einer Mietrechtsschutzversicherung übernommen, vorausgesetzt, diese ist vorhanden.

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