Mietminderung

Zur Stärkung der Rechte von Mietern gewährt der Gesetzgeber bei Fehlern oder Mängeln an der Mietsache das Recht zur Mietminderung. Rechtliche Grundlage bei Sach- und Rechtsmängeln ist § 536 BGB. Demnach kann der Mieter eine Mietkürzung vornehmen, wenn die Nutzung der gemieteten Wohnung durch Mängel eingeschränkt ist. Die Rechtmäßigkeit der Kürzung ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden:

  • erheblicher Mangel
  • Mangel war dem Mieter bei Vertragsunterzeichnung unbekannt
  • keine schuldhafte Verursachung durch Mieter
  • unverzügliche Mängelanzeige an den Vermieter

Eine Ankündigung der Mietkürzung ist jedoch nicht notwendig, da ein gesetzlich geregeltes Minderungsrecht besteht. Dem Vermieter steht zur Beseitigung des Mangels eine angemessene Frist zu, die vom Umfang des Mangels abhängig ist.

Typische Gründe für die Minderung der Miete

Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Kürzung der Miete gerechtfertigt und kann beispielsweise bei folgenden Mängeln erfolgen:

  • Heizungsausfall
  • defekte Sanitäranlagen oder Kocheinrichtungen
  • nicht nutzbare Dusche
  • fehlender Briefkasten
  • Ungezieferbefall (Mäuse, Motten, etc.)
  • undichte Fenster und Türen
  • Baulärm
  • Baugerüste
  • unzumutbare Gerüche
  • Schimmelbefall

Im Bezug auf Baugerüste, Planen und Baulärm gibt es jedoch eine Einschränkung. Ist der Mangel die Folge einer Maßnahme zur energetischen Modernisierung, besteht für einen Zeitraum von drei Monaten in Folge keine Berechtigung zur Mietminderung. Es gibt auch Einschränkungen, bei denen keine Minderung der Miete möglich ist:

  • unerhebliche Mängel (siehe § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB)
  • bekannte Mietmängel (siehe § 536b Abs. 1 Satz 1 BGB)
  • grob fahrlässig unbekannte Mängel (siehe § 536b Abs. 1 Satz 1 BGB)
  • gebilligte Mängel
  • vom Mieter verschuldete Mängel
  • unterlassene Mängelanzeige

Mietminderung bei Schimmel

Stellt der Mieter einen Schimmelbefall in der Wohnung fest, handelt es sich hier grundsätzlich um einen Sachmangel. Allerdings kann es für dessen Entstehung unterschiedliche Gründe geben, die eine Berechtigung zur Mietminderung beeinflussen. Bei baulich bedingter Schimmelbildung (undichtes Mauerwerk, unentdeckter Wasserschaden, mangelhafte Wärmedämmung, etc.) ist die Berechtigung zur Mietkürzung gegeben. Häufig wird von Vermietern jedoch auf falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters verwiesen. Ist dies wirklich der Grund für die Schimmelbildung, liegt ein Verschulden des Mieters vor und es kann keine Minderung erfolgen.

Die Beweislast für den Mangel liegt beim Mieter, der im Zweifelsfall zudem Nachweise zum Heiz- und Lüftungsverhalten vorlegt. Auf der anderen Seite liegt es in der Verpflichtung des Vermieters, den Vorwurf zum Bestehen von Baumängeln zu entkräften. Zur Höhe der Mietminderung ist keine genaue Vorgabe möglich, da diese von der Intensität des Schimmelbefalls abhängt.

Mietminderung bei Heizungsausfall

Wenn die Heizung defekt ist, sollte schnellstmöglich eine Mängelanzeige an den Vermieter erfolgen. Ein Mietmangel liegt dann vor, wenn in der Wohnung länger als drei Tage die normalen Zimmertemperaturen nicht erreicht werden (20 bis 22 Grad Celsius am Tag, 18 Grad Celsius in der Nacht). Die Höhe der Mietminderung kann variieren und liegt in der Regel zwischen 5 und 40 Prozent. Wenig empfehlenswert ist die Orientierung an den Angaben diverser Mietminderungstabellen im Internet, da es diesbezüglich keine gesetzlichen Vorgaben gibt. Vor der Geltendmachung einer Mietminderung ist daher die Rücksprache mit einem versierten Fachanwalt ratsam, der anhand der geschilderten Gegebenheiten eine Empfehlung zur Höhe der Mietminderung aussprechen kann.

Ablauf der Mietminderung

Wenn ein erheblicher Mangel vorliegt, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt, ist eine sorgfältige Vorgehensweise empfehlenswert:

  • unverzügliche Anzeige des Mangels an den Vermieter
  • Ermittlung von Höhe und Zeitraum der Minderung
  • schriftliche Mitteilung an den Vermieter oder die Hausverwaltung

Was muss ich beim Mietminderungsschreiben beachten?

Zwar beruht die Berechtigung zur Minderung der Miete auf gesetzlichen Vorgaben, dennoch ist eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter ratsam. In erster Linie dient es zur Information zum Grund sowie zum Beginn der Mietkürzung und kann spätere Probleme möglicherweise verhindern oder deutlich reduzieren.

Ist eine rückwirkende Minderung möglich?

Rechtlich kann eine Mietkürzung bereits ab Anzeige der Mängel erfolgen, dies ist im Einzelfall jedoch auch rückwirkend möglich. Beseitigt der Vermieter den angezeigten Mangel nicht und wurde die Mieter trotz Mangel in voller Höhe gezahlt, kann der Mieter möglicherweise eine rückwirkende Minderung erwirken. Die Durchsetzung einer Mietminderung ist generell nicht immer einfach, daher ist für Mieter der Abschluss einer Mietrechtsschutzversicherung unbedingt empfehlenswert. Mieterhöhung

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