Mieterhöhung

Die meisten Mieter wurden bereits von einer Mieterhöhung überrascht und reagieren häufig verärgert auf diese unvorhergesehene Ankündigung. Für vertraglich vereinbarte Mieterhöhungen bei Index- oder Staffelmieten ist der Vermieter nicht zur Angabe von Gründen verpflichtet. Neben diesen Vertragsvereinbarungen gibt es eine Reihe von Gründen, die für eine Mieterhöhung verantwortlich sein können:

  • Inflation
  • nach einer Modernisierung (siehe §§ 555b und 559 BGB)
  • Anstieg der Betriebskosten (siehe § 560 BGB)
  • bei Neuvermietung
  • Anpassung an örtliche Vergleichsmieten (siehe §§ 558 ff BGB)

Welche Fristen gelten bei der Mieterhöhung?

Ein Vermieter kann nicht einfach nach eigenem Ermessen jederzeit willkürlich die Mieter erhöhen. Hier legt der Gesetzgeber klare Grenzen fest, die Mieter effektiv vor drastischen Mieterhöhungen schützen sollen. So kann der Vermieter lediglich alle 15 Monate eine Erhöhung der Miete vornehmen. Zudem darf der Vermieter erst frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung ein erneutes Mieterhöhungsverlangen geltend machen (siehe § 558 I BGB, Jahressperrfrist). Auch nach einem Eigentümerwechsel ist die Erhöhung der Miete laut § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur dann erlaubt, wenn die letzte Mieterhöhung mehr als 15 Monate zurückliegt.

Wieviel Mieterhöhung ist erlaubt?

Zusätzlich zu den genannten Fristen ist der Vermieter auch zur Beachtung der Kappungsgrenze verpflichtet (siehe § 558 III BGB). Innerhalb von drei Jahren darf er die Miete nicht mehr als 20 Prozent erhöhen, in einigen deutschen Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist sogar nur die Erhöhung bis 15 Prozent erlaubt. Die sogenannte Mietpreisbremse ist ein seit 2015 bestehendes Instrument des Gesetzgebers, welches Mieter vor unkontrolliert steigenden Mieten bewahrt. Nach § 556d BGB darf die Wohnungsmiete innerhalb eines angespannten Wohnungsmarkts lediglich maximal 10 Prozent höher als die ortsübliche Vergleichsmiete liegen. Die Umsetzung dieser Verordnung liegt im Ermessen der jeweiligen Bundesländer.

Ist meine Zustimmung als Mieter erforderlich?

Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen möchte, ist er dazu verpflichtet, dem Mieter eine ordnungsgemäße Begründung in schriftlicher Form zu übersenden. Bei einer wirksamen und ordnungsgemäß erfolgten Begründung ist der Mieter zur Zustimmung verpflichtet, ihm steht ein zweimonatiges Prüfungsrecht zu. Lässt der Mieter diese Frist verstreichen oder verweigert die Zustimmung, kann der Vermieter nach Fristablauf innerhalb von drei Monaten Klage erheben. In diesem Fall kann der Mieter aufgrund dieser Zustimmungsklage gerichtlich zur Zustimmung verurteilt werden.

Eine vom Vermieter nicht ordnungsgemäß begründete Mieterhöhung ist unwirksam, daher ist eine voreilige Zustimmung des Mieters ohne genaue Prüfung nicht empfehlenswert. Im Zweifelsfall kann hier die Rücksprache mit einem versierten Fachanwalt für Klarheit sorgen. Eine Versicherung für Mietrechtsschutz kann den Mieter bei Problemen und Streitigkeiten rund um die Mieterhöhung vor einer großen finanziellen Belastung bewahren.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Wurde eine Modernisierung an Wohnung und/oder Gebäude durchgeführt, kommt es häufig zu einer Mieterhöhung, die mit den vorgenommenen Maßnahmen begründet wird. Diese Erklärung ist jedoch nur wirksam, wenn der Vermieter den Mieter vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen schriftlich informiert hat (siehe § 555c BGB). Zusätzlich ist es nach § 559 BGB erforderlich, dass in dem Schreiben die für die Mieterhöhung verantwortlichen Kosten genau berechnet und im Detail erläutert werden. Bei einer energetischen Modernisierungsmaßnahme kann sich der Vermieter im Hinblick auf die energetische Qualität der Bauteile auf anerkannte Pauschalwerte beziehen (siehe § 555c III BGB).

Es können jedoch nur solche Modernisierungsmaßnahmen für die Erhöhung der Miete als Begründung angeführt werden, die auch den Vorgaben in § 555b BGB entsprechen. In erster Linie handelt es sich hier um energetische Modernisierungen sowie Maßnahmen zur nachhaltigen Reduzierung des Energieverbrauchs. Ebenfalls zulässig sind Arbeiten, die langfristig den Wohn- und Gebrauchswert der Wohnung erhöhen. Reine Instandhaltungsmaßnahmen können somit nicht als Begründung für eine Mieterhöhung herangezogen werden, da sie nach Ansicht des Gesetzgebers zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung dienen und demnach durch den Vermieter geleistet werden.

Steht mir ein Sonderkündigungsrecht zu?

Wenn der Vermieter eine Erhöhung Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder auf das ortsübliche Niveau vornimmt, steht dem Mieter nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu. Innerhalb einer Frist von zwei Monaten kann er zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht greift jedoch nicht bei einer Staffel- oder Indexmiete.

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