Mietkaution

Häufig fordern Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses die Zahlung einer Mietkaution. Es gibt zwar keine gesetzlichen Vorgaben, die einen Mieter zu einer solchen Leistung verpflichten - eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag ist jedoch zulässig. Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit, die er bei einem Auszug des Mieters unter bestimmten Voraussetzungen mit ausstehenden Forderungen verrechnen darf. Dazu zählen beispielsweise:

  • offene Mietforderung
  • offene Nebenkostenforderung
  • Beschädigungen in der Wohnung

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen zu Art und Umfang der Mietkaution ergeben sich aus den Regelungen in § 551 BGB.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die maximal zulässige Höhe einer Mietkaution ergibt sich aus der Kaltmiete und ist abhängig von Ausstattung und Größe des jeweiligen Mietobjekts. Nach den Vorgaben in § 551 Abs. 1 Satz 1 BGB darf sie bei privaten Mietverhältnissen jedoch höchstens das Dreifache der vereinbarten Kaltmiete betragen. Als Berechnungsgrundlage darf ausschließlich die reine Kaltmiete dienen, die Berücksichtigung von Nebenkosten ist hier unzulässig. Zudem ist der Mieter nach § 551 Abs. 2 BGB bei einer Barkaution dazu berechtigt, die Zahlung der Mietkaution in drei gleichen Monatsraten zu begleichen. Die erste Teilzahlung leistet der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses und die weiteren Ratenzahlungen werden zusammen mit den nächsten Monatsmieten gezahlt.

Ist eine Bank- bzw. Mietkautionsbürgschaft zulässig?

Die häufigste Form ist die Barkaution, zu der neben der wirklichen Zahlung mit Bargeld ebenfalls die Überweisung des vereinbarten Kautionsbetrages zählt. Wenn beide Parteien damit einverstanden sind, ist alternativ auch die Vereinbarung einer anderen Kautionsform, beispielsweise einer Bank- oder Mietkautionsbürgschaft. Informieren Sie sich hier über die Mietkautionsversicherung.

Vermieter verpflichtet sich zum Anlegen der Kaution

Wenn der Vermieter die Zahlung einer Barkaution durch den Mieter erhält, ist er nach den Vorgaben in § 551 Abs. 3 BGB zur Trennung dieses Betrages von seinem eigenen Vermögen verpflichtet. Diese Regelung verlangt von dem Vermieter die Anlage des Kautionsbetrages bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz. Die so erwirtschafteten Erträge erhöhen die Sicherheitsleistung und stehen dem Mieter zu. Der Gesetzgeber erlaubt ausdrücklich die Vereinbarung einer anderen Anlageform. Allerdings Vereinbarungen, die für den Mieter nachteilig sind, ausdrücklich unwirksam.

Fristen für die Rückzahlung der Mietkaution

Über den Zeitpunkt der Rückzahlung gibt es nach einem Auszug häufig Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Der Gesetzgeber nennt keine bestimmten Fristen für die Rückzahlung der Mietkaution an den Mieter. Diese richten sich jeweils nach der individuellen Situation. Sind alle Forderungen des Vermieters beglichen (Miete, Nebenkosten, etc.) und gibt es keine Beanstandungen zu Beschädigungen der Wohnung durch den Mieter, besitzt dieser einen Anspruch auf eine unverzügliche Rückzahlung innerhalb weniger Tage.

Dem Vermieter steht nach dem Auszug des Mieters eine Prüfungs- und Überlegungsfrist zu, die ihm die Überprüfung der Wohnung auf mögliche Schäden ermöglicht. Aktuell gewährt die Rechtsprechung dem Vermieter hier einen Zeitraum von sechs Monaten. Erwartet der Vermieter im Hinblick auf die nächste Nebenkostenabrechnung eine Nachforderung gegen den Mieter, kann er einen Teil der Nebenkosten bis zum Zeitpunkt der Abrechnung einbehalten und anschließend verrechnen. Wenn alle Forderungen aus dem Mietverhältnis erfüllt sind, ist der Vermieter zur Rückzahlung der Kautionssumme zuzüglich angefallener Zinsen an den Mieter verpflichtet. Im Falle einer Kautionsbürgschaft wird der Vertrag gekündigt und der Vermieter händigt die Bürgschaftsurkunde an das jeweilige Unternehmen (Versicherung, Bank) aus.

Darf ein Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Der Vermieter darf die Mietkaution bei ausstehenden Forderungen gegen den Mieter einbehalten. Wurden offensichtliche Mängel festgestellt, die der Mieter zu verantworten hat, kann die Einbehaltung bis zu deren Beseitigung erfolgen. Dies betrifft beispielsweise Beschädigungen wie:

  • mutwillige Beschädigungen
  • Schäden durch grobe Fahrlässigkeit
  • eine Vielzahl beschädigter Fliesen

Damit der Vermieter die Rückzahlung der Mietkaution vornimmt, ist der Mieter hier erst zur Behebung der Schäden verpflichtet. Allerdings kann die Kaution bei herkömmlichen Verschleißerscheinungen wie normale Nutzungsspuren an Teppichböden oder einzelne Borlöcher nicht einbehalten werden. Sollte die Mietkaution unbegründet vom Vermieter einbehalten werden, so hat der Mieter die Möglichkeit seine Mietrechtsschutzversicherung zu Rate zu ziehen.

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