Mietrecht Ratgeber

Das Mietrecht soll bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter die Grundlage für Gesetzesentscheidungen liefern und somit beiden Seiten Rechtssicherheit liefern. Begründet ist das deutsche Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), zu finden ab dem Paragrafen § 535 ff. Das Gesetz regelt sowohl die Rechte und Pflichten der Mieter, als auch der Vermieter und bildet die Grundlage für eine einfache und unkomplizierte Vermietung von Wohnflächen. Vor einiger Zeit wurde das Mietrecht durch eine sogenannte Mietrechtsreform umfassend neu geregelt. Bei Fragen rund um das Thema Mietrecht sollte ein Anwalt hinzugezogen werden, dessen Kosten durch eine Mietrechtsschutzversicherung abgedeckt werden können.

Kündigung der Mietwohnung

Die Kündigung der Mietwohnung kann sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter ausgesprochen werden. Sie bedarf immer der Schriftform und ist an festgelegte Fristen gebunden. Als Mieter müssen bei der Kündigung keine Gründe angegeben werden, der Vermieter darf jedoch nicht ohne die Angabe einer Begründung kündigen. Die Kündigungsfrist einer Wohnung verändert sich durch die Zeit, in welche der Mieter die Wohnung bewohnt. Während Mieter bei einer Kündigung immer nur die gesetzlich vorgeschriebene dreimonatige Kündigungsfrist abwarten müssen, gelten für Vermieter andere Regeln. Z. B. gilt ab einer Mietdauer von acht Jahren eine Kündigungsfrist von neun Monaten für den Vermieter. So erhält der Mieter bei Kündigung besondere Rechte. In Härtefällen kann der Mieter schriftlich gegen die Kündigung vorgehen und dieser widersprechen. Härtefälle wären beispielsweise Schwangerschaft, drohende Obdachlosigkeit oder hohes Alter. In diesen Fällen sollten Sie sich allerdings von einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen.

Anders sieht der Fall bei fristlosen Kündigungen aus. Auch diese werden im Mietrecht klar geregelt. So hat der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum seinen Rechten und Pflichten nicht nachkommt. Ist beispielsweise der Mieter mit mehr als zwei Mietzahlungen säumig, darf der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Zieht der Mieter nicht aus, wird dies mit einer Räumungsklage durch den Vermieter geregelt. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollten Sie in jedem Fall einen Fachanwalt für Mietrecht mit Ihrer Vertretung beauftragen.

Schönheitsreparaturen und Renovierung bei Auszug

Die Themen Schönheitsreparaturen und Renovierung beim Auszug sorgen zwischen Mieter und Vermieter oftmals für strittige Punkte, welche vielfach erst vor Gericht geklärt werden. Grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter im Rahmen seiner Mängelbeseitigungspflicht dazu verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen an der vermieteten Wohnung durchzuführen. Allerdings - und das ist ein wichtiger Punkt - wird diese Pflicht im Mietvertrag oftmals auf den Mieter übertragen. Dies ist gesetzlich abgedeckt und bietet dem Vermieter den notwendigen Spielraum.

  • Die starren Fristen für Schönheitsreparaturen sind jedoch unwirksam.
  • Sie sind als Mieter nicht verpflichtet exakt alle fünf Jahre die Wohnung oder die Heizkörper zu streichen. Diese Arbeiten müssen Sie - sofern im Mietvertrag umfassend geregelt - jedoch dennoch durchführen.
  • Die Pflichten sind nur gültig, wenn die Wohnung in einem renovierten Zustand übernommen wurde. Bei unrenoviert übernommenem Wohnraum hingegen sind Sie als Mieter nicht verpflichtet die Wohnung renoviert zu übergeben. Die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen ist nur gegeben, wenn Ihnen von Seiten des Vermieters eine Entschädigung für diese Schönheitsreparaturen in Aussicht gestellt wurde.

Schönheitsreparaturen umfassen verschiedene Tätigkeitsbereiche. Das Streichen von Wänden und Decken, Türrahmen, Fußböden, Türen und Heizkörpern zählt zu den durchführbaren Schönheitsreparaturen. Der Vermieter kann allerdings nicht die Tapezierung der Wohnung verlangen, wenn diese untapeziert übergeben wurde oder die Tapeten an der Wand noch in gutem Zustand sind. Auch das Abziehen und Versiegeln des Fußbodens bei Parkett obliegt nicht den Pflichten des Mieters. Diese Arbeiten sind vom Vermieter durchzuführen und zu bezahlen. Ein weiterer, wichtiger Punkt ist die Schimmelbildung in der Wohnung. Diese muss ebenfalls vom Vermieter durch einen Fachbetrieb behoben werden und fällt nicht unter die Obliegenheiten eines Mieters. Da es hier oft zu Streitfällen zwischen Mieter und Vermieter kommt, raten wir Ihnen zur Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht bei solchen Streitigkeiten.

Die Renovierung bei Auszug ist ein weiterer wichtiger Punkt, welcher im Mietvertrag festgelegt ist. Allerdings sind die vorhandenen Klauseln in vielen Mietverträgen rechtlich nicht bindend. So darf der Vermieter beispielsweise keine Farbe für die Wände vorgeben. Er kann allerdings verlangen, dass die Wände in einer neutralen Farbe übergeben werden. Bei Fragen rund um den Mietvertrag und die Gültigkeit der verschiedenen Klauseln sollten Sie sich in jeden Fall an einen Anwalt für Mietrecht wenden. Dieser berät Sie, welche Klauseln laut BGB abgedeckt sind und welche rechtlich keine bindende Wirkung haben.

Kaution und Mietzahlung

Es gibt keine gesetzliche Pflicht zur Zahlung einer Mietkaution, wenn diese nicht im Mietvertrag verlangt wird. Der Vermieter kann jedoch eine Mietkaution verlangen, um sich für den Fall abzusichern, dass der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Die Höhe der Mietkaution ist auf maximal drei Monatskaltmieten begrenzt. Die Mietkaution muss nicht als vollständige Summe vor Beginn des Mietvertrages gezahlt werden. Klauseln dieser Art in Mietverträgen sind hinfällig. Der Mieter hat das Recht die Mietkaution in drei gleich großen Raten zu zahlen. Die erste Rate wird mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig. Ist der Mieter mehr als zwei Raten der Mietkaution in Verzug, kann dies zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter führen. Nach Beendigung des Mietvertrages und nach Übergabe der Wohnung kann der Mieter die Herausgabe der Mietkaution verlangen. Der Vermieter kann jedoch einen Teil der Kaution einbehalten, um ausstehende Kosten aus der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung zu decken.

Auch die Zahlung der Miete ist im BGB im Bereich Mietrecht eindeutig geregelt. Ohne eine Sonderregelung im Mietvertrag muss die Miete spätestens bis zum dritten Werktag des Monats bezahlt worden sein. Dies ist in § 556 b Abs. 1 BGB geregelt. Abweichende Regelungen können allerdings im Mietvertrag getroffen werden. Zahlt der Mieter seine Miete mit Verspätungen, kann dies eine Abmahnung zur Folge haben. Durch die Wiederholung kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Ist der Mieter mehr als zwei Monatsmieten säumig, darf der Vermieter ebenfalls fristlos kündigen. Durch die Nachzahlung der Mieten kann diese Kündigung allerdings aufgehoben werden.

Die Nebenkostenabrechnung - Worauf muss ich achten?

Die Nebenkosten müssen im Mietvertrag separat aufgeführt werden. Die Miete setzt sich aus der sogenannten Nettokaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Der Vermieter ist verpflichtet Ihnen als Mieter eine umfassende Abrechnung der Nebenkosten zu überlassen. Darüber hinaus können verschiedene Kosten auf die Nebenkosten umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag schriftlich fixiert wurde. So kann der Vermieter unter anderem die:

  • Grundsteuer
  • Abwassergebühren
  • Kosten für die Straßenreinigung
  • Kosten für die Müllabfuhr und die Gebäudereinigung
  • Beleuchtungskosten
  • Hausmeisterkosten
  • Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen

auf die Nebenkosten umlegen. Darüber hinaus können noch weitere Punkte wie z. B. die Legionellenprüfung auf die Nebenkosten umgelegt werden. Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter schriftlich zur Verfügung gestellt werden. Laut § 556 BGB muss der Vermieter diese Abrechnung bis spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Ebenso an diese Pflichten gebunden sind Nachzahlungen oder Gutschriften, die sich aus der Nebenkostenabrechnung ergeben. Da dies oftmals strittige Punkte sind, ist hier ein Anwalt für Mietrecht der richtige Ansprechpartner.

Mehr Sicherheit durch einen Anwalt für Mietrecht

Fachanwälte für Mietrecht sind in beinahe allen Städten zu finden. Es ist durchaus sinnvoll einen Anwalt direkt vor Ort zu beauftragen, da so eine schnelle Kontaktaufnahme möglich ist. Adressen von guten Anwälten in Ihrer Umgebung erhalten Sie beispielsweise beim Mieterschutzbund. Ein Fachanwalt für Mietrecht hilft Ihnen bei Fragen zu Ihrem Mietvertrag und bietet gesetzliche Hilfe bei Fragen rund um die Nebenkosten, die Kündigung und weiterer strittiger Punkte. Wichtig ist in jedem Fall eine gute und umfassende Mietrechtsschutz-Versicherung, welche die Kosten für den Anwalt übernimmt. Nutzen Sie hierfür am einfachsten den Mietrechtsschutz-Vergleich auf GELD.de und finden Sie so einfach und unkompliziert die passende Versicherung für Ihre Ansprüche. So sind Sie stets auf der sicheren Seite.

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